Większość osób, które kiedykolwiek zetknęły się z tematem zakupy nieruchomości, słyszała o księgach wieczystych. Wiele osób rozumie zapewne to, że informacje zapisane w księdze wieczystej mają zasadnicze znaczenie dla ustalenia, kto jest właścicielem domu czy działki. Nie wszyscy jednak wiedzą, z czego wynika ten fakt, że zapisy w księdze wieczystej chronią nabywcę – jeśli działa on w dobrej wierze.
Ten aspekt prawny, związany z księgami wieczystymi nazywany jest pojęciem „rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych” i oznacza, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej ma znaczenie pierwszorzędne. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych uregulowana jest w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, której art. 5 stanowi:
„W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych)”.
Nabywca nieruchomości nabywa zatem własność (albo inne prawo rzeczowe) od osoby wskazanej w księdze wieczystej choćby stan własności faktycznie był inny. Stanowi to odstępstwo od zasady, że nikt nie może przenieść na inną osobę własności, której nie posiada. Służy to bezpieczeństwo obrotu – chodzi o to, że treść wpisów w księdze wieczystej konstytuuje niejako prawo do władania nieruchomością. Zgodnie ustawą, księgi wieczyste prowadzi się bowiem w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości i zagwarantowania bezpieczeństwa obrotu nieruchomościami oraz zapewnienia zabezpieczenia kredytu hipotecznego. Nabywca, który w dobrej wierze nabył nieruchomość od osoby uprawnionej zgodnie z zapisami księgi wieczystej, może skutecznie domagać się wydania nieruchomości od właściciela, który nie jest ujawniony w księdze. Właściciel nieujawniony w księdze wieczystej zostaje de facto pozbawiony własności.
Powyższe ma miejsce tylko w przypadku tzw. „działania w dobrej wierze” – chodzi o takie działanie, kiedy nabywca nie wiedział i nie mógł się wcześniej dowiedzieć o tym, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej odbiega od stanu faktycznego.
Dlatego tak istotne jest ze strony faktycznego właściciela nieruchomości, aby dbał o to by stan prawny wpisany do księgi wieczystej był zgodny ze stanem faktyczny.
Także jeżeli chodzi o stan nieruchomości i obciążające ją prawa, ma zastosowanie rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Chodzi o to, że jeśli jakieś obciążające nieruchomość prawo nie zostało wpisane do księgi wieczystej to nabywca „w dobrej wierze” może skutecznie się od niego uchylić. Niestety są tutaj pewne ograniczenia. Rękojmia nie działa przeciwko prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, prawu dożywocia, służebności drogi koniecznej czy służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej.
Rękojmia nie chroni tez nabywcy w wypadku gdy nabywa nieruchomość nieodpłatnie.
Aby upewnić się jaki jest stan prawny nieruchomości przed dokonaniem transakcji, należy sprawdzić treść księgi wieczystej. Można tego dokonać nieodpłatnie udając się do właściwego sądu wieczystoksięgowego, albo posługując się przeglądarką internetową i wchodząc na stronę Ministerstwa Sprawiedliwości. Można tam znaleźć odnośnik do elektronicznej bazy ksiąg wieczystych, którą można przeglądać jeśli tylko znamy numer księgi. Warto przy tym wspomnieć, że treść ksiąg wieczystych jest jawna.
Przeglądając treść księgi wieczystej, należy zwracać uwagę na każdą wzmiankę o wniosku, skardze na orzeczenie referendarza sądowego, apelacji lub kasacji czy ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości. Każda taka informacja wyłącza rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Artykuł został opracowany przez autora bloga Przegląd Finansowy, na którym można między innymi przeczytać na temat możliwości wyszukania numeru księgi wieczystej w sposób opisany powyżej: http://www.przeglad-finansowy.pl/2015/02/jak-znalezc-numer-ksiegi-wieczystej.html
